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Bien comprendre le RAP

Votre maison de rêve? (Inmagine)Vous envisagez d’acheter une maison au cours des prochaines années et songez à utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP)? Mais savez-vous que ce régime n’est pas avantageux dans toutes les circonstances?

Voici ce que vous devez savoir pour faire un choix éclairé et tirer vraiment profit de ce régime.

Les avantages du RAP
Lors de l’achat d’une propriété, vous pouvez faire une mise de fonds en puisant dans votre REER, sans aucune conséquence fiscale, et ce, même si vos cotisations vous ont procuré des économies d’impôt. En revanche, vous n’obtiendrez pas de nouvelles réductions fiscales sur le remboursement de ce retrait.

«Ce programme permet d’accumuler plus rapidement l’argent nécessaire pour acheter une maison puisque le retour d’impôt enclenché par la cotisation REER peut accroître l’épargne», note Hélène Paradis, conseillère en placement, TD Waterhouse - Conseils de placement privés.

Imaginons, par exemple, que vous avez épargné 25 000 $ pour faire un achat immobilier. Si vous avez assez d’espace dans votre REER, vous pourriez cotiser ce montant à votre compte. Cela vous donnera un retour d’impôt (hypothétique) de 7 500 $.

Vous devrez ensuite attendre 90 jours avant de retirer les 25 000 $ (à moins que vous ayez déjà cette somme dans votre REER) pour vous conformer aux règles du RAP. Vous disposerez ainsi d’un montant de 32 500 $ pour faire une mise de fonds…

L’utilisation du régime d’accession à la propriété pourrait aussi vous permettre d’éviter l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, exigée lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de l’habitation.

Ainsi, si le RAP vous permet de mettre plus de 20 % du coût d’achat, vous éviterez de payer la prime. Dans le cas d’une mise de fond équivalente à 5 % de la valeur de la propriété, cette assurance coûtera 2,75 % du montant de l’emprunt, plus la taxe provinciale.

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Enfin, si votre portefeuille REER rapporte peu, le RAP peut vous avantager. Il abaissera le montant de l’emprunt hypothécaire (les meilleurs taux fixes sur 5 ans tournent présentement autour de 3,5 %). Sans compter que la valeur de l’habitation que vous achetez pourrait s’apprécier avec les années.

Les inconvénients
Tout retrait par l’entremise du RAP implique un remboursement sur 15 ans. Pour  25 000 $ retranchés, cela représente au minimum un paiement de 1 666,67 $ par an, ou 138,89 $ par mois. «Si une dépense imprévue vous empêche de rembourser ce montant, vous devrez l’ajouter à votre déclaration de revenus de l’année en cours, ce qui vous obligera à payer plus d’impôt», dit Mme Paradis. 

Le remboursement du RAP pourrait aussi réduire vos cotisations. Par exemple, si vous aviez l’habitude de mettre 5 000 $ par an dans votre REER et ne pouvez pas épargner davantage, cela limitera votre cotisation à 3 333,33 $. Par ricochet, votre retour d’impôt sera moindre.

La solution serait de demander un prêt REER de 1 666,67 $ pour éviter ces désagréments. Mais soyez certain de pouvoir rembourser ce prêt rapidement!

Par ailleurs, vos retraits dans le cadre du RAP doivent être planifiés à l’avance. Car si votre argent est placé dans des CPG non rachetables avant 10 ans, vous n’aurez pas les liquidités nécessaires pour RAPer.

Bien entendu, vous devez également prévoir les sommes liées à l’achat d’une première maison: notaire, frais de déménagement, taxe de Bienvenue, branchements divers, rénovations, etc. Ces frais peuvent facilement tourner autour de 4 000 $.

Enfin, il faut comprendre qu’en retirant de l’argent de votre REER, quel que soit le montant, vous l’empêcher de fructifier à l’abri de l’impôt. Par conséquent, votre épargne retraite grossira moins vite. Si les placements dans lesquels vous auriez pu placer cet argent venaient qu’à rapporter davantage que les frais d’intérêt économisés et la plus-value du bien immobilier acheté, vous seriez perdant. 

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Survol des règles du RAP

Retrait maximal du REER

  • 25 000 $ par personne, soit 50 000 $ pour un couple

Habitations admissibles   
  • Maisons unifamiliales, jumelées, en rangée ou mobiles; condos; duplex, triplex, quadruplex; immeuble d’habitation.
  • Il faut avoir l’intention de l’habiter comme propriété principale.

Conditions pour participer
  • Être l’acheteur d’une première maison, incluant le fait de ne pas être propriétaire depuis au moins 5 ans (ne s’applique pas aux personnes handicapées)
  • Avoir conclu une entente écrite pour acheter ou construire une maison.

Délai pour l’utilisation des cotisations
  • Les sommes doivent avoir été déposées au REER au moins 90 jours avant le retrait.

Remboursement du retrait
  • Le retrait doit être remboursé en 15 ans à raison d’un quinzième du montant par an.
  • La période de remboursement débute la deuxième année suivant l’année du retrait.

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