Acheter un chalet à plusieurs? Pourquoi pas!

Cette vue à couper le souffle pourrait être à vous! (Photo: Corbis)Acheter un chalet ou une maison de vacances avec ses amis, c’est tentant! D’autant plus que c’est un logement que l’on occupe à temps partiel.

Investir à plusieurs dans la même adresse présente des avantages, mais revient aussi à passer un véritable pacte avec ses associés. Les choses ont donc intérêt à être bien ficelées pour ne pas courir à la catastrophe !

La différence fondamentale entre acheter un quadruplex et acheter un chalet à plusieurs, c’est le régime de propriété de l’immeuble. Dans le premier cas, plusieurs logements sont impliqués, c’est donc par défaut une copropriété indivise.

Contrairement à ce que beaucoup de gens croient, cela ne rend pas plus obligatoire la rédaction d’une convention d’indivision que dans le cas du chalet.

C’est au niveau des conditions d’emprunt que la maison de campagne est plus avantageuse: alors que la loi exige un minimum de 20% de mise de fonds initiale pour l’achat d’un immeuble multi-adresses, seuls 5% sont requis pour l’achat d’une adresse unique - à condition de faire assurer son emprunt auprès de la SCHL.

De plus, «quand on envisage l’achat d’une résidence secondaire, c’est généralement que l’on est déjà propriétaire de sa résidence principale. C’est un gros plus pour emprunter de l’argent auprès des banques», explique Renée Savignac, directrice du développement hypothécaire à la Banque Nationale.

Et dans le cas d’un achat commun, l’union fait la force puisque les patrimoines des différents co-investisseurs se cumulent pour garantir l’hypothèque.

Liberté, solidarité
Ces avantages s’accompagnent évidemment de plusieurs contreparties. Et elles sont de telle nature que vous devez vous assurer, plutôt deux fois qu’une, que vous achetez avec de VRAIS amis.

En premier lieu, vous serez indéfectiblement liés par l’hypothèque devant laquelle tous les acheteurs seront solidaires. En cas de défaut de remboursement par un co-investisseur, les autres seront responsables de sa part qu’ils devront obligatoirement assumer. La banque ne s’occupera que de collecter sa mensualité.  Elle ne se mêlera en aucun cas de ce qui se passe au sein du groupe d’amis, qui devront s’arranger entre eux.

De ce point de vue comme de beaucoup d’autres, le chalet, c’est la liberté. Mais la liberté peut s’avérer très compliquée. Un tel achat groupé n’a pas de cadre légal en ce qui concerne la gestion de la copropriété. Les règles doivent être établies en accord avec les différentes personnes, et respectées sur la base de la bonne volonté de chacun.

Fixer des limites
Comme les paroles s’envolent et que les écrits restent, il est très fortement conseillé de consigner ces règles par écrit dans une convention sous seing privé. Ce document définira par exemple les périodes d’occupation, les règles de bonne conduite et la répartition des charges.

La convention sous seing privé n’a pas besoin d’être rédigée par un notaire ou un avocat. Les acheteurs peuvent l’écrire eux-mêmes, puis tous la signer. Mais comme ce document est non officiel,  il a moins de poids qu’une convention d’indivision. Par conséquent, seul un juge pourra trancher en s’appuyant sur la jurisprudence dans le cas d’un litige insoluble à l’amiable.

Tout prévoir
«Plus on est nombreux, plus cela complique les choses, souligne par ailleurs Renée Savignac. La difficulté d’une bonne convention sous seing privé, c’est qu’il faut essayer de penser à tous les cas possibles : séparation de conjoints, décès d’une des acheteurs, si l’un d’entre eux veut vendre, etc.»

Il est impossible d’anticiper la totalité des situations éventuellement conflictuelles, mais certains principes de base permettent de limiter la casse. Par exemple, il est très fortement conseillé de prévoir un droit de premier refus – ou droit de préemption - aux différents copropriétaires : il garantit qu’ils seront prioritaires pour le rachat de la part de quelqu’un qui désire quitter la commune.

Autre bonne disposition à prévoir: l’ouverture d’un compte bancaire collectif sur lequel la banque viendra prélever les mensualités hypothécaires, et qui servira aux paiements des charges communes. Petite astuce: faire en sorte que deux signatures soient nécessaires pour les mouvements de fonds, afin d’éviter qu’un des associés ne se sauve avec la caisse… On a beau être entre amis, cela s’est déjà vu. Les modalités de gestion du compte doivent cependant rester assez flexibles pour permettre de financer une urgence même en cas d’absence d’un ou plusieurs copropriétaires.

Ce qui se passe au chalet reste au chalet, c’est bien connu. Mais mieux vaut clarifier la situation dès le départ pour éviter de perdre ses amis au fond du bois.